2025年7月21日，成都出台《关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施》，以17条政策组合拳直击当前楼市痛点。这份被业内称为“新政17条”的文件，既延续了中央“稳中求进”的基调，又以“直补首付”“分批取消限售”等创新举措，为全国二线城市楼市调控提供了新范本。
一、政策亮点：从“堵”到“疏”的调控智慧
1. 分批取消限售：激活存量市场的“渐进式改革”
新政明确，自政策发布之日起，2024年10月14日前购买的新房取消限售；2026年1月1日起，同时间段购买的二手房取消转让限制。这一“分批松绑”策略颇具深意：
避免投机回潮：对“三倍熔断盘”“人才住房”等特殊房源仍维持限售，防止短期炒作；
释放改善需求：成都二手房挂牌量已突破20万套，取消限售将加速“卖一买一”的置换链条运转。
2. 直补购房首付：金融创新的“破冰之举”
政策首次提出“鼓励各区（市）县推广直补购房首付”，相较此前“消费券补贴”模式，直补首付更直接降低购房门槛。以总价200万元房屋为例，若补贴10%首付即20万元，相当于为购房者提供“零息杠杆”。
3. 公积金政策“三箭齐发”
额度计算公式优化：贷款额度与缴存余额挂钩，按25倍计算；
二套房首付降至20%：此前成都二套房公积金首付比例为30%，此次下调直接减轻改善型群体压力；
灵活就业群体覆盖：缴存时长由12个月缩短至6个月，且无存储时间限制即可提取。
二、深层逻辑：构建房地产发展新模式
1. 城市更新与房票安置的“双轮驱动”
新政提出“加大房票安置力度”，在集体土地征收中推行房票或收购商品房安置。这一举措暗合“去库存”与“控成本”的双重目标。
2. 教育资源挂钩购房的“需求撬动”
政策允许凭网签备案合同申请入学，打破“需房产证才能落户”的传统限制。此举精准瞄准“学区房刚需”，缩短交易周期。
3. 土地市场与商业运营的“动态平衡”
针对商业用房空置率高企问题，成都建立“商业楼宇空置率与新增商服用地挂钩机制”。数据显示，2025年上半年成都甲级写字楼空置率达28.3%，通过控制土地供应倒逼存量商办项目提升运营质量。
三、市场影响：短期波动与长期利好并存
1. 二手房市场或迎“挂牌潮”
限售政策分批取消后，预计2026年初将出现二手房集中挂牌。但需注意，成都目前执行“限售房满2年免增值税”政策，若未同步调整税费，可能抑制部分业主换房意愿。
2. 新房市场“马太效应”加剧
2025年上半年成都千万级豪宅成交829套，占新房总成交1.5%，金融城、麓湖等板块“日光盘”频现。新政中“优化土地供应三色管理”等措施，将进一步引导房企聚焦高端改善市场。
3. 公积金政策惠及“新市民”
成都灵活就业人员超300万，此次公积金参制年龄放宽至法定退休年龄、贷款门槛降至6个月，预计每年新增公积金贷款用户。
四、专家视角：政策精准度背后的“成都经验”
中指研究院成都公司总经理黄雪指出：“新政17条”体现三大特点：
响应中央精神：落实“构建房地产发展新模式”要求；
因地制宜创新：如直补首付、房票安置等举措具有全国示范意义；
兼顾公平与效率：分批取消限售既激活市场，又避免投机资本冲击。
上海易居研究院副院长严跃进则认为，成都政策折射出二线城市调控新趋势：从“行政手段主导”转向“市场机制调节”，通过金融创新、城市更新等组合拳实现“软着陆”。
五、结语：楼市调控的“成都样本”启示
在“止跌回稳”成为楼市主基调的2025年，成都新政17条以“精准施策”替代“大水漫灌”，既回应了民生关切，又为市场注入信心。其创新之处在于：
政策工具箱的精细化：从直补首付到房票安置，形成“需求端+供给端”的闭环；
城市发展逻辑的转变：通过教育资源配套、轨道交通规划等，将房地产调控与城市能级提升深度绑定。
这场始于成都的楼市变革，或许正预示着中国房地产行业将迎来“政策市”向“市场市”转型的关键一步。
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